分布式光伏发电站屋顶租赁十大法律风险解析及相关防范对策

 

十、租赁房屋被转让的风险

 

风险主要表现形式：

 

屋顶租赁合同已签订，但合同约定的租赁期间未起算，或者出租人未将屋顶交付给承租人，出租人将房屋转让。

 

租赁合同未经备案，在部分地区导致无法主张“买卖不破租赁”。

 

风险的后果：

 

租赁合同对受让人不具有约束力。

 

防范措施：

 

签订租赁合同后，要求出租人尽快交付屋顶并起算租赁期限；

 

租赁合同签约后到房地产管理部门登记备案。

 

注：所谓“买卖不破租赁”，即如果房屋产权发生变化是不影响租赁权的。但是这有前提的，如果租赁期间没有起算或者是没有交付的话，“买卖不破租赁”是不成立的，另外根据上海的规定，没有经过登记备案的合同，可能无法主张“买卖不破租赁”。

 

上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》（沪高法民一〔2015〕16号）第30条规定：未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”

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本文作者：郝利 中伦律师事务所合伙人