港铁所谓成功之源是轨道+物业，现在我们正在用一种全新的思路诠释轨道到底能给人类做什么工作。轨道交通的最高境界是让人类少出行，这和传统的理念不同。因为修轨道的目的是让大家多出行，其实城镇化最终的目的是提高人们的生活品质，提高人们生活品质的结果是让人类少出行，假设你不出门就上班，不出门东西就送到你家里，这是人类将来追求的终极目标。但现在没有办法，因为你要出门上班、送孩子上学、看病等等，但香港铁路把这些东西打包在一起，用轨道+物业（R+P）、轨道+社区的历年，打造了最现代化的城镇化的生活。所以，通过这样的成功模式在世界上摸索出这么一套东西，现在这套东西是被复制到了伦敦、澳洲、斯德哥尔摩、北京的4号线、14号线，今年年底14号线大望路就要开通一截了。杭州西湖边上的1号线和深圳4号线。在今年政府工作报告里，破天荒的从来没有过的，李克强总理政府工作报告里出现了一个英文词PPP，这个概念是说我们如何把公共服务和社会资本做结合，让公共服务和社会资本最大化。因为公共服务没有办法，它只是提供给大家社会效应。但一味让政府往里投钱，刚才也说到了地铁是非常耗钱的工程，一公里10亿，北京这种城市现在已经达到13亿，有的二线城市大概8、9亿，这不是最耗钱的地方。最耗钱的地方是维持目前北京这样的地铁网，一年的运行成本100到150亿，如果你有一个地铁网每年政府不说盈利，光是要拿出维持这个系统运行要花100到150亿。我们国家很多二三线城市政府收入只有二三百亿，政府可支配的比二三百亿还低。那么我们可以算一下，如果一个城网的长度以200公里计算，一公里10亿，加上200公里的地铁网一年运行成本在50到100亿，甚至有的地方到150亿，在今后的20年这是多大的财政窟窿，所以，政府在政府工作报告里，李克强总理提出了PPP合作模式。 内.容.来.自：中`国`碳#排*放*交*易^网 t a np ai f an g.com
轨道+物业是港铁成功的精髓。首先它不需要政府资金的投入，所谓的PPP是社会资本负责承担这个风险，我们用特许经营30年，相当于政府盖了一个空楼，我装修一个星巴克的咖啡来卖，卖了30年，最后所有的设备、所有的环节要跟我刚开业的时候标准是一样的再还给政府，这就是特许经营的概念。PPP是什么概念呢？是最终由私人资本运行30年后，有些地方不同的行业，PPP可以做的项目，比如政府的监狱项目、医院、学校都可以做PPP，轨道交通是一个特例，30年之后我要按照开业头一天所有运行标准和设备的更新度再还给政府。这里面对我意味着什么？在30年过程中所有的设备更新、地震、不可抗力、财务问题、人员问题，汇率问题都要由私人资本来承担，但剩下的东西是我在三十年后交还给政府。政府收获的是有人做了这个东西，最后我可以把这个东西收了。三十年后政府如果说满意你的服务，可以继续在做三十年，它是这样一个可持续的发展过程。
港铁利用了它所有在香港发展的优势，在国内的发展目前是用这样的方式。比如我们在深圳的“天颂”项目是头一个，因为北京项目没有办法用港铁的土地+轨道的方式，因为我们的土地是招拍挂。用土地来补偿轨道交通高铁，我们也在一直推动这个事，包括CCG，我们都在写很多东西报给国家。
轨道+物业的运营方案是怎么做的呢？首先我的地铁拿出来之后，我不是白那政府的地。在政府没有修地铁的时候，这块土地值多少钱，我是要付给政府的，这块地是我买过来的。但是修完了地铁以后，这块土地升值了，我在这块土地上盖的房子和物业产生的升值空间是由我和政府分享的。用这块升值的钱来养地，是这个模式最核心的地方。但有的人会说，这和国内的土地招拍挂一样，谁拍的钱高就把钱给谁。政府还是拿了多少钱在政府兜里，然后我再把这个钱给谁不就行了？其实不是这样，本位主义就是这样，地铁的人只管地铁，物业的人只管物业。地铁的目的是让人们最方便，但是我们发现如果你们到了香港，看香港地铁的出口再看北京地铁的出口，你就知道为什么要用这种模式发展地铁，而不是用招拍挂的模式发展地铁。因为用招拍挂的方式地铁公司只做地铁这件事，管不了人怎么走方便。北京很多以前发展的地铁项目，你如果去西直门、木樨地，坐一次1号线和10号线会发现换乘不方便。但如果我们有这种协同效应，也就是说政府土地划拨的时候，划拨给地铁上有经营地铁权的人，他们在发展地铁的时候会充分考虑，这个楼宇间我用什么样的通道和出口来解决这个问题。香港的所有交通是分层的，在香港人车永远是分流的，老城区不说了，因为有遗留问题。现在新城区的发展，香港车速为什么在街道这么窄的情况下开这么快，主要是因为街上没有人。人怎么走？楼与楼之间要么空中有通道，要么地下有通道，这些是由地铁公司修的通道，上盖的物业是由地铁公司统筹安排的。所以，他会想到如果我给这两个楼之间把通道修好了，会增加客流，我的利润会最大化。但如果你把这块土地给了其他的地产商，它做一个商场考虑出口就不会这样考虑，其实这不是钱的问题，这是一个人性化的问题。
国家工信部备案/许可证编号
