深圳轨道交通PPP模式困难与挑战

二期建设完成后，深圳轨道交通进入网络化运营与大规模、高速度建设并进阶段。确保轨道交通在建设资金、行业发展等方面可持续，是深圳轨道交通发展面临的巨大挑战，选取六号线为“轨道+物业”发展模式的试点线路，主要探索以下三方面： 本@文$内.容.来.自：中`国`碳`排*放^交*易^网 t a np ai fan g.c om

1.如何实现轨道交通与沿线物业开发的良好互动及协调发展？ 禸*嫆唻@洎：狆國湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

2.如何保证轨道交通建设资金投入可以持续？

3.轨道交通运营企业如何盈利，实现自身“造血”功能？ 內/容/來/自:中-國/碳-排*放^交%易#網-tan p a i fang . com

轨道6号线开始尝试R+P模式，即香港TOD模式，但R+P模式最大的困难是，物业产生收益是滞后的。这期间，我们要投两份钱。怎么办？可以采用BT模式。上盖物业开发，与地铁建设同步，以土地资源融资，以土地资源注入当项目资本金，以BT模式缓解建设期间的资金压力，打个时间差。 本*文`内/容/来/自:中-国-碳^排-放“交|易^网-tan pai fang . c o m

建议与对策

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为什么香港地铁能做成TOD，之前在中国内地不行？是香港人更聪明？当然不是。

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第一，政府各职能部门分块管理，难以实现最优效益。职能部门条块分割，政府之间协调跨度大、难度大。发改、规划、财政、国土，各部门价值取向不同，相关政策各异。目前国内没有形成一套模式，打破原有架构，使之更好地协同。各个部门都在讲，在现行政策下，这样不行，那样不行。那最终这个事又怎么行？地铁公司积极性也会受影响，这是现存体制的问题。对策是建立多部门、多专业协同的轨道+物业的综合规划新工作机制 。 本文@内/容/来/自:中-国-碳^排-放-交易&*网-tan pai fang . com

第二，政府投资为主的投资方式，使财政背负巨大压力，轨道公司亏损难以解决。对策是投融资模式转变：将轨道的外部效益内部化，使项目本身获得资金平衡，解决投资、补贴的缺口。 本文`内-容-来-自；中_国_碳_交^易=网 tan pa i fa ng . c om

第三，政府授权经营模式，实质是政府经营，缺乏有效的激励机制，不利于提高经营效率。企业承担非常有限的责任。表现为，投资靠政府，经营靠补贴，盈利靠提价。对策是，建立相对完备的轨道交通投资经营体制和风险收益分配机制。

第四，前期整体策划和组织模式，首先需要经营城市的概念。这个过程中，引入很多机构，如搞投融资的、搞房地产策划的。所谓治未病不治末病，特别需要加强项目前期整体策划。事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。区别于以前的工作模式，这里引入物业开发顾问，做很多具体工作，包括土地价格评估、重点地块城市设计、物业发展的组成、用地性质的优化，等等。横向组合，纵向搭接，强调全过程的沟通和协调。

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需要在传统可研基础上，开展综合开发研究和投融资研究工作。三项研究同步开展,相互支持。

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随着深圳轨道建设由“磨合-试验”期进入“成熟-加速”期，“轨道+物业” 综合开发的模式制度创新的尝试，还将不断深入。这只是开始！ 夲呅內傛莱源亍：ф啯碳*排*放^鲛*易-網 τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ