深圳轨道交通PPP模式困难与挑战

第二个阶段，项目开发授权和具体策划。这个阶段后，港铁公司以修地铁之前的价格，获得这块土地。之后，由港铁公司完成这个项目发展的相关各种规划、设计，向政府申请规划审批。 本`文@内-容-来-自；中_国_碳排0放_交-易=网 t an pa ifa ng . c om

接着进入第三个阶段——合作开发。挑选房地产开发商，将这块地以修地铁之后的价格卖给开发商，然后按规划方案共同合作，开发上盖空间。之后签署开发协议。港铁公司负责监管，参与物业管理，建成后移交并分享利润。

多年来，香港地铁和房地产开发商形成了一个非常紧密、运作有序的联合开发团队，互动默契。最后实现政府、港铁、物业开发商、市民的共赢。

需要面对的关键问题 禸嫆@唻洎：狆國湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

现在我们面临的问题是，相关政策支持力度不足，有些部门出台的政策，其他部门并没有联动去做修改，卡在最后一公里。主要有几个问题：

一是尚未出台相关法律法规，去规范综合开发的开展、实施： 基本没有涉及地铁建设模式、融资、沿线土地物业开发事项的法律法规，而是采取一事一议的方式。 本/文-内/容/来/自:中-国-碳-排-放-网-tan pai fang . com

二是现有规划设计体系并未尽早明确综合开发相关事宜：针对是否综合开发、如何明确综合开发功能和指标等问题，规划层面没有制定针对性、实操性的指标、办法或条例。 夲呅內傛莱源亍：ф啯碳*排*放^鲛*易-網 τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

三是土地政策对综合开发土地储备、土地出让等方面支持不足：未建立综合开发土地储备机制，造成不易整备、开发成本高等问题；土地出让方面，也不利于实现地铁投融资。 本文@内/容/来/自:中-国-碳^排-放-交易&*网-tan pai fang . com

在土地政策方面，包括国家物权法、土地管理法，以及关于国有建设用地招拍挂出让的相关规定，都指出，现在的轨道交通用地是市政交通，通过零地价划拨，不可进行商业性开发。如果划拨用地更改用途，需要更改性质或补交地价，才能进入市场。这种情况下，现在地铁公司即便进行上盖开发，基于土地性质，开发后也进不了市场。另外，如果一定要招拍挂，轨道交通建设主体存在可能无法竞得综合开发地块的风险。还有用地确权的问题。下面是地铁，权属是政府的，上面是物业，权属为商业，在同一个地块，怎能保证在不同层面有不同权属？我国现在还不允许同一块地不同层面发不同的物业所有证。最后是容积率限制。我们车站周边，基本容积率都很低，有些车站甚至根本搞不了综合开发。这些都是问题。 内-容-来-自；中_国_碳_0排放￥交-易=网 t an pa i fa ng . c om

四是部门的合作和联动机制，这涉及很多部门，不仅涉及本地城市，内部协调跨度大，难度也大。不同部门对规划条件、规划目标、规划持续认识不同，且相关规划的编制审批各有体系，规划形成过程中，缺少有效的沟通平台和协调机制。在这种情况下，这件事很难做下去。 本+文`内/容/来/自:中-国-碳-排-放-网-tan pai fang . com