中国绿色地产发展特点分析

（一）头部房企表现抢眼

 

标准排名2019中国绿色地产指数TOP30显示，中国金茂、万科集团、中海地产、碧桂园、中国恒大、首开地产、葛洲坝地产、当代置业、绿城中国、龙湖集团、朗诗绿色集团、宝龙地产、招商蛇口等企业成为2019中国绿色地产指数TOP30的前十名。

 

其中，中国金茂、万科集团、中海地产，成为标准排名2019中国绿色地产指数TOP30的前三甲。这是中国金茂第一次位列标准排名中国绿色地产指数TOP30的第一名。

 

数据显示，中国金茂在2018年首次跨入千亿房企的阵营，合同销售额为1280亿元，其在绿色地产方面表现突出。2018年，中国金茂新开工面积约为1221万平方米，绿色建筑设计标识一星级、二星级、三星级认证面积分别为1144.65万平方米、77.52万平方米、90.05万平方米；绿色建筑运行标识一星级、二星级、三星级认证面积分别为32.64万平方米、53.99万平方米、146.57万平方米。

 

此外，中国金茂在装配式建筑和全装修成品房方面也表现抢眼：2018年装配式建筑新开工面积约为642万平方米，全装修成品房新开工面积为565万平方米。

 

中国金茂最终获评为标准排名2019中国绿色地产指数TOP30冠军。

 

在进击千亿房企的同时，中国金茂也在探索适合自身的可持续发展道路。例如，2018年中国金茂发布金茂府2.0，注重绿色健康、智慧科技的升级，并将上述元素融入到日常生活中。

 

从中国金茂发布的《2018年可持续发展报告》也可以看出，2018年堪称中国金茂的绿色发展之年，它获得国内外各项绿色建筑认证标识30项，其中国家绿色建筑标识12项、BREEAM认证12项、LEED认证2项、WELL预认证3项、健康建筑2星1项。截至2018年底，中国金茂已经累计获得国内外各项绿色建筑认证标识140项，预计每年建筑物温室气体减排总量超过了30万吨。

 

2018年，万科集团以6069.5亿元的合约销售额稳居行业第一。在绿色地产发展方面，万科集团仍然保持了领先的优势，位居标准排名2019中国绿色地产指数TOP30的第二。在过去5年里，万科集团曾经三次登顶标准排名中国绿色地产指数TOP30。

 

作为绿色地产领域的老兵，万科集团试水住宅产业化已有14年的时间。在2018年，万科集团更是结合过往工业化建造方式实践以及国家装配式建筑评价标准，编制了《2018-2021年万科工业化体系推进办法》。

 

《万科2018社会责任报告》显示，2018年新开工工业化项目的面积约为1893.9万平方米，约占开工项目面积的77%。万科集团在2018年的绿色建筑面积为3501.6万平方米，绿色建筑面积累计为1.47亿平方米；2018年绿色一、二星项目面积为3466.9万平方米，绿色三星项目面积为34.7万平方米。和2017年相比，万科集团在2018年的绿色建筑运行标识项目面积为46.7万平方米，同比涨幅为138%。

 

此外，万科集团比较重视绿色环保技术的研发及创新，每年投入巨大的人力、财力等，其研究的范围涵盖装配式低多层混凝土结构体系、住宅全装修评价标准、装配式建筑检测方法研究、被动式超低能耗建筑研发与实践等。

 

紧随其后的是老牌龙头房企中海地产。

 

2018年，中海地产全年的新开工面积为1881万平方米，获得绿色建筑设计标识一星级、二星级、三星级认证面积分别为518万平方米、181万平方米、40万平方米；获得绿色建筑运行标识一星级、二星级、三星级认证面积为381万平方米、5万平方米、42万平方米。

 

中海地产在2018年的营业收入为1714亿港元，毛利润率高达39%，堪称“利润之王”。

 

凭借上述成绩，中海地产获得了标准排名2019中国绿色地产指数TOP30的第三名。

 

除了前三甲，碧桂园、中国恒大并列标准排名2019中国绿色地产指数TOP30的第四名，两家房企在2018年的合同销售额均超过了5000亿元。按照“RANK”模型测算，碧桂园、中国恒大的绿色指数为23。与2018年相比，上述两家企业的排名略有下滑。

 

中国恒大2018年的新开工面积约为7567万平方米，领跑所有房企。其中，绿色建筑设计标识一星级、二星级分别为2507.60万平方米、624.09万平方米；装配式建筑面积约为35.15万平方米，全装修成品住宅面积约为2660.84万平方米。截至2018年底，中国恒大实现合同销售额5513亿元，营业收入4662亿元，同比分别上升10.1%、49.9%，毛利润率约为36%。

 

早在2012年，中国恒大就注意到国家关于绿色建筑的各项政策，并在企业内部制定和实施《绿色建筑设计管理制度》《绿色建筑专项考核制度》《绿色物业管理制度》《建筑产业化管理办法》等。此外，还建立了一系列的技术标准和指引。2015年，中国恒大联合哈佛大学、清华大学成立绿色建筑研究基地，并在绿色建筑认证数量和绿色建筑人才培养方面持续发力。

 

据了解，目前中国恒大所有的住宅项目至少要按照绿色建筑一星级标准进行设计。2018年中国恒大共有162个项目获得绿色建筑认证，其中21个项目为二星级绿色建筑认证，1个为三星级绿色建筑认证。

 

碧桂园同样十分重视绿色建筑发展。2018年，碧桂园获得绿色建筑的项目约为749个，其中绿色建筑一星级认证586个、绿色建筑二星级认证166个、绿色建筑三星级认证3个；绿色建筑总面积约为1.54亿平方米，绿色建筑一星级、二星级项目共有1.50亿平方米，绿色建筑三星级项目共有133万平方米。

 

在标准排名2019中国绿色地产指数TOP30的前10名中，龙湖集团在2018年的合同销售额超过2000亿元，而首开地产、绿城中国、招商蛇口的销售规模均为千亿级别，宝龙地产、当代置业、朗诗绿色集团的销售规模均超过300亿元。

 

标准排名2019中国绿色地产指数TOP30中的前10名企业，在2018年的新开工面积高达2.9亿平方米，占2019中国绿色地产指数TOP30上榜企业5.8亿平方米新开工面积的50%；而前10名企业获得绿色建筑二星级、三星级标识的认证面积为4113万平方米，占标准排名2019中国绿色地产指数TOP30共34家上榜企业的66%。

 

此外，在2018年，标准排名2019中国绿色地产指数TOP30上榜的前10名企业共有6021万平方米全装修成品房新开工、4722万平方米装配式建筑新开工，在标准排名2019中国绿色地产指数TOP30上榜企业总面积中的占比分别为96%、88%，充分显示出头部房企在绿色地产领域的贡献度与集中度。

 

（二）国（央）企成装配式建筑绝对主力

 

入选2019中国装配式建筑企业TOP10的房企分别为万科集团、绿地控股、中国金茂、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、首开地产、中海地产、绿城中国、金科集团。其中，仅碧桂园、龙湖集团、金科集团等3家为民营企业，其装配式建筑面积约为1178万平方米，占上榜企业装配式建筑总面积的21.7%；其余7家皆为国（央）企，装配式建筑面积约为4245万平方米，占上榜企业装配式建筑总面积的78.3%。

 

而在2019中国绿色地产指数TOP30上榜的34家企业中，国企、央企或国资控股企业共有13家，占比为38%。其中，中国金茂、万科集团、中海地产、首开地产、葛洲坝地产、绿城中国、招商蛇口等更是跻身前10名；远洋集团、绿地控股、保利发展、中华企业、北京住总等5家国（央）企入选2019中国绿色地产指数TOP30前20名；第21名至30名之间则有华润置地1家国（央）企上榜。

 

上述13家国（央）企2018年获得的绿色建筑二星级、三星级设计标识认证的建筑面积为3083万平方米，占2019中国绿色地产指数TOP30入选企业绿色建筑二星级、三星级设计标识认证的建筑总面积6262万平方米的49%。此外，这些国（央）企2018年有4559万平方米装配式建筑开工，占2019中国绿色地产指数TOP30上榜企业装配式建筑总开工面积5838万平方米的78%。

 

上述数据表明，国（央）企正在成为中国装配式建筑的绝对主力。纵观中国装配式建筑的发展，不难发现，实力较强的国（央）企充当了推行装配式建筑的主力，而大量的中小企业还在观望。

 

过去，由于政策鼓励不足、创新能力欠缺、技术成熟度不够等原因，要建设装配式建筑往往投入大、成本高，令不少中小企业望而却步。而国（央）企则不同，资金、技术优势较为明显，可以先行先试，紧跟国家政策的步伐。

 

在3家上榜的民营企业中，龙湖集团、金科集团均位于重庆。研究发现，尽管这两家房企的布局着眼于全国，但重庆仍然是其重点深耕城市。有研究人员认为，两家企业同时上榜，与重庆的装配式建筑政策密切相关。

 

2017年底，重庆市政府发布了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》，指出按照“分区推进、逐步推广”的原则，明确主城各区及涪陵区、永川区、南川区、綦江区、荣昌区为重点发展区域，万州区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区为积极发展区域，其他区县为鼓励发展区域，大力发展装配式混凝土结构、钢结构及现代木结构建筑，力争到2020年全市装配式建筑占新建建筑面积的比例达到15%以上，到2025年达到30%以上。其中，重点发展区域从2018年3月1日起，积极发展区域从2019年1月1日起，鼓励发展区域从2020年1月1日起。

 

由于中国的装配式建筑仍处于起步阶段，其发展与政策支持密切相关。可以预见，随着房地产行业进入以产品为核心的时代，依托装配式建筑孵化的房地产全链条大数据，有望推动房地产数字经济的全面发展。

 

（三）恒大继续领跑全装修成品房

 

中国恒大、中海地产、首开地产、中国金茂、绿城中国、金科集团、葛洲坝地产、朗诗绿色集团、保利发展、瑞安房地产，获评为标准排名2019中国全装修企业TOP10。

 

2018年，中国恒大以2661万平方米的全装修成品房开工面积，摘得2019中国全装修企业TOP10冠军。中海地产以1390万平方米的成绩紧随其后，首开地产则居第三。值得关注的是，中国恒大连续两年获得全装修企业TOP10的冠军，中海地产则是首次上榜。

 

中国的全装修成品房发展经历了三个阶段：第一，探索阶段（1999?2005年），主要工作是普及理念；第二，发展阶段（2006?2013年），部分地区和企业开始试点；第三，推进阶段（2013年以后），各地陆续出台了鼓励全装修成品房的政策。自2016年以来，各地政策出台更为密集，全装修成品房取代毛坯房成为主要趋势，中国的房地产行业也迎来了全装修成品房时代。

 

和毛坯房相比，全装修成品房可减少装修过程中的资源浪费、环境及噪声污染等，有利于保证房屋的结构安全，也符合居民对于环保、健康的要求，是未来地产行业的主要发展方向。

 

即便如此，和发达国家相比，中国全装修比例仍然偏低，发展空间较大。在北京、上海、深圳等一线城市，全装修成品房占新建住宅的比例约为60%，而一些二三线城市则在20%以下。

 

根据住房和城乡建设部印发的《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新开工全装修成品住宅面积占新建建筑比例应达到30%。

 

此后，各地纷纷出台相应政策支持全装修成品房发展，有些地方甚至制定了比规划更为严苛的比例。例如，西安市政府提出，自2019年1月1日起，西安市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新出让或划拨土地上，除拆迁安置房以外的住宅建设项目实行全装修；部分县根据实际确定实施全装修的新建住宅项目范围，但全装修总施行比例不低于新建设住宅总面积的50%，此后逐年递增，2021年后达到100%全装修建设。同时，相关部门在住宅项目规划条件书、建设用地规划许可、建设工程规划许可等行政许可中应注明为全装修，并加强事中事后监管。

 

从房地产企业的角度来看，由于对高周转开发模式的追求，全装修成品房日益成为房企开发的主流，中国恒大、中海地产、绿城中国、首开地产等逐渐提升了全装修成品房的比例。随着房地产行业不断规范，消费者购买成品房意愿不断提升，全装修成品房的比例将会不断提升。

 

（四）“碧万恒”成绿色住宅“铁三角”

 

标准排名研究发现，碧桂园、万科集团、中国恒大、中海地产、首开地产、中国金茂、绿城中国、龙湖集团、远洋集团、荣盛发展跻身2019中国绿色地产（住宅）TOP10。

 

和2018中国绿色地产（住宅）TOP10相比，碧桂园、万科集团、中国恒大三家龙头房企再次上演“铁三角”排序。不同的是，内部排序略有不同，去年万科集团夺得桂冠，其后是中国恒大、碧桂园。

 

在过去几年的时间里，这三家企业牢牢地占据着房地产行业合同销售额的前三位，形成三强争霸的态势。在住宅开发领域，三家企业又各有特色。

 

万科较早完成全国化的布局，然后开始深耕，在单一城市产能方面有优势；早年的恒大以三四线城市为主，在2013年之后开始进军一二线城市；碧桂园布局一二线城市较晚，但主要承接这些城市的外溢需求，在城市的周边进行布局。

 

中国金茂、中海地产、远洋集团、荣盛发展均是2019年的新入围者，而2018年上榜的阳光城、世茂房地产、金科集团、华宇集团均跌出此榜单。

 

其中，阳光城表现出来的反差显得尤为突出。2018年9月29日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌通过一本近200页的《绿色智慧家白皮书》，高调宣布了阳光城的绿色智慧战略，并称之为“中国首个健康智慧住宅产品标准及实施体系”。但在该年度，阳光城的“高端”绿色智慧家产品并未有项目落地，在绿色建筑标识认证项目方面也乏善可陈，不仅无缘2019中国绿色地产（住宅）TOP10，而且未能跻身2019中国绿色地产指数TOP30。

 

在2019中国绿色地产（住宅）TOP10上榜企业中，其合同销售额均超过千亿，其中最低的为首开地产1007亿元。由此可见，伴随着房地产行业的集中度逐渐提升，龙头房企的优势地位很难撼动，其稳定性也更为突出。

 

在上榜的房企中，碧桂园、万科集团、首开地产、中国金茂、绿城中国、龙湖集团等均有获得绿色建筑三星级设计标识的项目，而万科集团与中海地产、中国金茂、龙湖集团拥有获得绿色建筑三星级运行标识的项目。

 

在中国房地产行业经历了狂飙突进的发展阶段后，绿色地产有望迎来有质量的发展。对这场转型之战，龙头房企比中小房企更加关注，也更愿意投身其中，并已在绿色地产领域占据一席之地。而龙头房企常常又有示范效应，反过来推动了绿色地产的关注与普及。相信假以时日，绿色地产的发展格局将逐渐明朗，占得先机的企业更可能在后续的竞争中脱颖而出。

 

（五）保利、绿地和龙湖成为绿色商业前三甲

 

在2019中国绿色地产（商业）TOP10榜单中，保利发展、绿地集团、龙湖集团夺得前三甲，其余7家企业分别为中海地产、宝龙地产、中南置地、泰禾集团、远洋集团、瑞安房地产、北京住总。

 

前三名中，只有龙湖集团一家属于民营企业，其余的两家皆为国（央）企。在TOP10中，仅有保利发展一家拥有获得绿色公共建筑三星级运行标识的项目。此外，龙湖集团也是仅有的一家拥有获得绿色公共建筑三星级设计标识的企业。

 

不同于绿地控股、龙湖集团，保利发展在商业领域属于异军突起。2018年9月，保利房地产（集团）股份有限公司发布公告，宣布将变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”。有研究人员认为，更名实则是为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展，这其中就包含商业地产的拓展。

 

财报显示，截至2018年底，保利发展的商业管理板块共运营项目65个，管理面积约为266万平方米，累计外拓购物中心10个。除了开发项目所包含的商业配套，保利发展也在开展外拓业务，以轻资产模式实现品牌及管理输出。

 

以打造超高层综合体著称的绿地控股，在过去两年连续夺得中国绿色地产（商业）TOP10榜单的第一名，2019年的排名略有下降，屈居第二。自2015年完成整体上市之后，绿地集团逐渐形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局，商业地产业务作为其重要的一环，不容小觑。数据显示，2018年，绿地控股的合同销售额中，住宅占比67%，商办占比33%；合同销售面积中，住宅占比73%，商办占比27%。

 

以商业发展为例，绿地控股做商业主要有两种路径：第一，商业地产事业部，负责以绿地缤纷城为代表的购物中心的筹备、运营、招商、管理等全过程的各个环节；第二，绿地全球商品直销中心G-Super。同时，绿地商业也在转型，做轻资产的商业运营管理输出模式。

 

和2018年相比，龙湖集团取代北京老牌国企金融街控股，入围2019中国绿色地产（商业）TOP10榜单前三，上升一个名次。在商业领域，龙湖集团可谓是后来居上，旗下的天街系列正成为业内的运营典范。

 

在过去几年，龙湖集团将每年合同销售额的10%投入到商业开发中。时至今日，龙湖集团的商业租金收入已经突破30亿元，达36亿元。到2020年，龙湖集团旗下的开业商场总数将超50座，商业租金目标预计达成60亿元。

 

（六）当代置业蝉联绿色地产运行典范冠军

 

标准排名统计的数据显示，2019中国绿色地产运行典范TOP10的上榜企业，分别为当代置业、中国金茂、首开地产、中海地产、朗诗绿色集团、保利发展、招商蛇口、远洋集团、中南置地、华发股份。除了远洋集团、华发股份，其余企业均拥有获得绿色建筑三星级运行标识的项目。

 

在上榜的这些企业中，国（央）企占据了绝大多数。其中，中国金茂、首开地产、中海地产、保利发展、招商蛇口、远洋集团、华发股份等7家企业为国（央）企，仅当代置业、朗诗绿色集团、中南置地等3家为民营企业。

 

与2018中国绿色地产运行典范TOP10的上榜企业相比，当代置业、中国金茂、首开地产连续两年上榜，且取得名次与2018年相同，尤其是当代置业已经连续两年夺得中国绿色地产运行典范TOP10的桂冠。

 

在房地产企业中，当代置业是较早的绿色地产探索者，其开发的MOMA系列也深受业内外关注。在2018年，当代置业的竣工面积约为154万平方米，其中已经通过绿色建筑设计（运行）标识评价的一星级、二星级和三星级面积分别约为7.05万平方米、50.13万平方米、11.13万平方米。最终，当代置业以绿色运行指数11.3排名第一。

 

中国金茂的竣工面积约为252.4万平方米，已经通过绿色建筑设计（运行）评价的一星级、二星级、三星级面积分别为32.64万平方米、53.99万平方米、146.57万平方米。

 

作为北京国企，首开地产在绿色建筑发展领域深耕多年，近年来，首开全面实施绿色建筑战略，所有新开发住宅项目均需按项目当地及国家的绿色建筑项目设计标准进行建设。首开北京温泉镇限价商品住房项目不仅成为北京第一个同时获得绿色建筑二星级设计与运营标识的保障房项目，还获评住建部全国绿色建筑创新二等奖。

 

自2006年住房和城乡建设部颁布《绿色建筑评价标准》以来，绿色地产的发展已经超过13年，但仍处于初级阶段，获得绿色建筑认证的项目多是设计标识，运行标识的项目寥寥无几。

 

为此，各地政府纷纷出台补贴政策支持绿色建筑落地。2019年2月，山东省政府发布了《山东省绿色建筑促进办法》，从规划建设、运营管理、技术推广、引导激励、法律责任等方面，对政府及部门如何推进绿色建筑发展作出了明确规定。其中，为推动绿色建筑发展，《办法》单列了“引导激励”一章，明确对绿色建筑的科研开发、建设、运营等实行税收减免、容积率奖励、用能价格优惠等扶持政策。

 

另外，北京朝阳区则通过引入设立绿色建筑性能责任保险，确保绿色建筑从设计到运行都满足绿色建筑节能、环保的要求。