集体建设用地修复项目将成为修复市场新动力

此次修法最大的一个亮点就是解决了集体建设用地的地位问题【1】，2004版土地管理法规定，集体建设用地仅包含三种利用形式：1）兴办乡镇企业；2）建设村民住宅；3）建设乡（镇）村公共设施和公益事业。除上述三种利用形式外，集体经济组织外的单位或者个人若需要使用某块集体建设用地，只能先将该集体建设用地征为国有，再通过“招拍挂”程序取得土地使用权【2】；2009版房地产管理法也规定集体所有的土地经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让，进入房地产开发流程。20版土地管理法直接将上述条款删除，房地产管理法则增加了“法律另有规定的除外”补充条款；这意味着农村集体经营性建设用地进入市场的法律障碍被打破，为建立同价同权、城乡统一的建设用地市场铺平了道路。

 

长期以来珠三角土壤修复市场与长三角市场存在明显的差距，据不完全统计，截止目前珠三角仅出现一例合同额超过1亿的土壤修复工程，而长三角为20个左右，甚至武汉市的已修复工程量都超过珠三角总量，这其中固然有监管方式、产业结构的影响，但更深层次的原因是土地管理制度的问题。在珠三角，“三来一补”的早期工厂模式塑造了“包租婆经济”，土地与利益的紧密关联促使农民形成了愈来愈强的土地利益“归私”意识【3】。这种地权意识实际上就是土地财产权意识。农民认为土地是集体所有的，根本上是归个体所有的【4】。于是我们看到像东莞、深圳的土地开发强度已经接近或超过50%【5】（北京约为22%），并有大量的小产权房（民间估测深圳小产权房占比约50%），地方政府征地成本巨大。在2019年土壤修复分析报告中【6】，没有一个项目是来自于集体土地所有者进行的修复，并不是因为集体土地不需要修复（早期大量的乡镇企业以及外租厂房都可能存在土壤污染，其管理水平较一般的国有企业更低，造成污染的可能性更大），更大可能是由于集体建设用地游离于国有土地市场之外，流动性较差，污染责任方、开发受益方都没有意愿进行修复，监管单位在土壤环境监管体系建立初期，没有精力也无意愿去碰硬钉子，形成了事实上的“三不管地带”。

 

土地管理法修订后解决了集体建设用地的地位问题，集体建设用地与国有土地同权同价后也意味着“同义务”，集体建设用地的修复工作也将与国有土地一样面临严监管，宝航环境参加了北京、珠三角等发达地区的重点行业企业用地土壤污染状况调查工作，大量的集体建设用地已被纳入调查范围，广州市等珠三角核心城市已经产生一些由经济联合社等集体经济组织主导的场地调查项目，在不远的将来我们可能就会看见不少某某村集体在组织进行修复工程。