火热的物流地产赛道，如今不仅要“卷”规模，如何实现可持续更是企业的必修课。
近两年来，房地产行业面临深度调整，仓储物流地产凭借其较高的出租率和稳定的租金，且投资回报率也高于其他商业地产资产，在行业里脱颖而出，也逐渐成为投资者最青睐的资产之一。
于是，一些昔日的传统房地产开发企业也纷纷跨界做物流地产，令这个细分赛道竞争加剧。由于物流地产本身就具有较高的进入门槛，已形成规模的企业更容易取得先发优势，行业地位也更稳固。因此，物流地产行业虽不乏新起之秀，但仍然是强者恒强。
更为关键的是，与传统以销售为目的的住宅地产开发有着本质区别，物流地产虽拿地成本低、成本相对可控，但实质上属于一种经营性资产，十分考验企业的运营能力。
当不少“新玩家”还在加大布局拓展规模的时候，这些头部物流地产商早已开启了新打法，纷纷践行ESG原则和
绿色、低碳、环保理念，加快物流地产的
绿色转型升级，以实现可持续发展。
普洛斯在这方面发力尤为明显，一直将ESG作为其商业模式的核心。
去年年底，普洛斯旗下基础设施资产管理服务企业普洛斯资产运营服务（下称“普洛斯ASP”）还启动了绿色运营规模化认证计划，即针对其管理运营的普洛斯以及其他业主的园区，用统一标准批量化开展绿色运营认证。
依据领先的绿色运营标准，结合多年来智慧零碳园区管理的实践，普洛斯ASP总结出了一套绿色运营标准化体系，并很快得到专业认可。
8月3日，由普洛斯ASP管理的甘肃公航旅金融仓储基地获英国建筑研究院（BRE）颁发的
绿色建筑运营标准BREEAM In-Use“杰出”级（“Outstanding”）认证证书。
据普洛斯中国高级副总裁、普洛斯ASP总裁罗澍介绍，这是普洛斯ASP外部业主资产中首个获得绿色运营认证的园区，将对区域产业园区绿色转型升级起到积极带动效应。
“我们将绿色运营体系划分为四个环节，即绿色规划、绿色建工、零碳运营、循环升级，最终实现全生命周期的资产可持续发展。”在罗澍看来，虽然普洛斯ASP有一套标准化、一体化的管理理念和体系，但具体到每一个单独园区，依然是坚持有“一园一策”理念。
以甘肃公航旅金融仓储基地为例，该项目位于兰州新区，于2020年10月建成，总建筑面积约27万平方米，其中一期项目建筑面积7.33万平方米并已投入运营。普洛斯ASP在该园区一期建成后接手运营管理工作，持续输出绿色运营管理体系，结合园区情况提出ESG管理相关建议并采取措施。
“西北的特点是干旱少雨，我们需要贴近本地化运营，要与当地自然环境有效融合。通过提升园区的水资源利用的效率，整个园区在去年的平均用水量低于物流行业的平均水平，也完成了园区的节水目标。”罗澍举例说。
最终在2022年，该园区的公共部分能耗节能率为22.5%，超额完成既定节能目标。在节能改造方面，普洛斯ASP将部分路灯替换为LED节能灯，并增加智控方式，实现每年节电约421200度。
其实，在甘肃公航旅金融仓储项目之前，普洛斯ASP就有不少项目在绿色运营和ESG管理服务方面表现突出，属业内领先。
举例来看，普洛斯成都新津物流园获得了BREEAM In-Use“杰出”级认证，是中国市场首个达到该级别认证的物流基础设施项目。另外，上海普洛斯宝山物流园也在去年获得美国绿色建筑评估标准体系 LEED O&M 铂金级绿色运营认证，成为全球为数不多获此项最高级别绿色运营认证的物流基础设施之一。
放眼至全国，随着物流领域蓬勃发展，物流地产绿色转型也蓄势待发。
仲量联行数据显示，2022年物流资产的绿色认证数量出现井喷式增长，全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市。
不仅如此，随着租户绿色租赁需求不断增强，绿色物流项目的租金溢价和市场表现也将进一步提升，促使更多资产持有方更有动力探索物流项目的绿色转型方案，形成正向传导、正向反馈、正向激励的良性循环。
罗澍认为，目前ESG对于很多业主而言仍然比较新，ESG的评估体系和标准多样，执行起来存在很多细节，对企业本身的治理会提出很多新的要求。ESG的管理逻辑也相对较复杂，企业需要经验，如何平衡实现ESG目标和控制成本是一大挑战。
他同时指出，过去这些年，随着包括光伏组件、LED灯等相关绿色技术的进步和节能产品的广泛应用，对业主来讲，其实并不意味着所有这些ESG管理都会有额外的成本投入。进一步来说，这些前期的ESG投入并不都是成本项，可能会在未来的运营过程中带来一些收益，有些是显性的，有些可能是隐性的。
基于此，普洛斯ASP综合国际主流ESG评估体系，结合物流园、产业园业态的运营特点和实际情况，在实践中发展出一套标准化的、能落地执行的产品服务，可帮助业主解决一系列痛点。其中，数字化
碳资产管理工具也是普洛斯ASP输出绿色运营体系的优势之一。
普洛斯开发的海纳
碳管理平台可依托物联网、大数据、人工智能等技术，通过自动高效核算、数据建模和减排情景分析、运行模拟和方案选优等功能，有效降低
碳排放强度和运营成本，并将
碳中和及可持续发展提升到可视、可管、可策的数据驱动新阶段。
“随着国家政策的驱动，央、国企对于绿色运营和可持续发展的要求越来越高，以甘肃公航旅金融仓储有限公司为代表的国企在智慧园区打造和绿色运营方面有更高的需求”， 在罗澍看来，需求日益增多也意味着机会增加，普洛斯ASP恰好能提供专业性的服务。
目前，普洛斯ASP服务的资产业主类型除普洛斯自建园区外，还包括品牌企业自建园区、合作方或地方政府投资公司规划建设的园区，以及其他投资人持有的园区等类型。具体到外拓管理资产区域布局方面，除了在普洛斯原来主要布局的1.5线以上核心区域市场之外，还有一些会在比较偏下沉的二线市场。
罗澍介绍，“普洛斯ASP先后在福建宁德、甘肃临夏、甘肃兰州、安徽安庆、山东临沂、广东湛江等多地，为外部业主提供包括物流产业园区规划设计，招商运营，智慧化建设等一系列全生命周期资产管理服务，推动区域物流产业朝着高标准、现代化、智慧化、零碳化的方向升级。”
毫无疑问，绿色物流项目在未来行业赛道势必将更具市场竞争力，绿色转型也会成为物流地产可持续发展的必由之路。
“要把它当成一个机遇去看，”罗澍相信，ESG包括国家提出来的双碳目标与企业长期发展目标一致，会让整个社会更环保，更有利于长期的可持续发展。
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